- Es importante saber que año con año se incrementa el valor de la deuda de Infonavit dependiendo de los aumentos a la UMA y el salario mínimo.
IGNACIO CALVA
CANCÚN, Q. ROO.- Entender los mecanismos para el cálculo de la tasa de tu crédito hipotecario es una parte fundamental para buscar soluciones a los incrementos que año con año se dan en las tasas y la forma en que se ajustan estos financiamientos.
Lo primero que debemos de observar es que en los créditos de Infonavit y Fovissste, la deuda total y la mensualidad que se deben pagar se ajustan con base en la Unidad de Medida y Actualización (UMA) o en Veces Salario Mínimo (VSM), lo cual está basado en cuál de los dos reciba un menor incremento año con años.
Este mecanismo comenzó en 2016, cuando se decretó la desindexación del salario mínimo como forma de calcular multas, créditos y aportaciones de seguridad social, siendo sustituido por el UMA. Ya que el salario mínimo y el UMA sufren un reajuste cada 1 de enero, esto significa que año con año se actualiza el valor de los créditos hipotecarios basados en VSM.
Para ejemplificar esto, supongamos que tenemos un crédito Infonavit valuado en 1 millón de pesos que ejercimos en 2021. El 1 de enero de 2022, el salario mínimo aumento 22% con respecto al año pasado, y el UMA subirá un 7.36% el 1 de febrero.
Los créditos hipotecarios basados en VSM toman el aumento de menor valor, en este caso de 7.36%, para aplicarlo al valor de la deuda que contrajimos. Es decir, nuestra deuda de 1 millón de pesos en 2021 subió a 1 millón 73 mil 600 pesos para 2022, a lo que se le irán sumando los incrementos de los próximos años, hasta cubrir los 10, 20 o hasta 30 años de vida del crédito hipotecario.
Esto es lo que se entiende como la bola de nieve de estos créditos, que seguirán sumando año a año según suba el Salario Mínimo o el UMA, una situación que no sucede con créditos en pesos y tasa fija.
¿Qué hacer para detener el incremento?
Lo ideal en casos como este es trasladar nuestro crédito hipotecario de VSM a uno en pesos, para lo cual deberás acercarte a los bancos de forma directa para que lleven a cabo el proceso de sustitución, ya que Infonavit y Fovissste no cuentan con estas opciones en sus oficinas.
El proceso de sustitución es simplemente pasar el crédito desde estas instituciones a un banco que la valué en pesos y con una tasa fija. Infonavit o Fovissste recibirán un pago por el valor actual de la deuda por parte del banco, y nuestro crédito hipotecario será ahora entre el banco y nosotros.
Para ello, podemos visitar los distintos bancos para saber si esta reestructuración es una opción disponible y cuál de ellos nos ofrece la mejor opción. En general, lo que requiere el banco es que estemos al corriente con nuestros pagos, no tener un retraso en los últimos 12 meses, verificar que somos sujetos de crédito a través del Buró de Crédito, y en algunos casos, comprobar nuestros ingresos.
De cumplir con los requisitos y tener la posibilidad, el proceso de sustitución tomará alrededor de 30 días, con gastos marginales al no haber pago de impuestos y siendo los honorarios del notario menores, a diferencia de cuando se compró la casa o departamento con el crédito original.
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