- La Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) discutirá este lunes 26 de octubre un proyecto de sentencia que podría definir los alcances del derecho de las empresas mexicanas con participación extranjera para adquirir directamente terrenos en las zonas costeras y fronterizas del país, destinados a actividades comerciales, industriales, turísticas y otros usos no residenciales.
AGUSTÍN AMBRIZ
CIUDAD DE MÉXICO.– La Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) discutirá este lunes 26 de octubre un proyecto de sentencia que podría definir los alcances del derecho de las empresas mexicanas con participación extranjera para adquirir directamente terrenos en las zonas costeras y fronterizas del país, destinados a actividades comerciales, industriales, turísticas y otros usos no residenciales.
El proyecto de sentencia que presentará ante el Pleno el ministro presidente Hugo Aguilar Ortiz, plantea que la prohibición establecida en el artículo 27 de la Constitución no debe interpretarse como un impedimento absoluto para que las sociedades mexicanas constituidas con capital extranjero participen en negocios inmobiliarios y turísticos dentro de las denominadas zonas restringidas.
De aprobarse por la mayoría requerida de ministros y ministras, el criterio respaldaría la constitucionalidad del esquema previsto en el artículo 10, fracción I, de la Ley de Inversión Extranjera, vigente desde 1993, que permite a estas sociedades adquirir directamente inmuebles para actividades económicas distintas de la vivienda, siempre que cumplan las condiciones legales correspondientes.
La discusión podría tener importantes repercusiones para entidades como Quintana Roo y Baja California Sur, cuya economía mantiene una estrecha vinculación con el turismo, la hotelería, los desarrollos inmobiliarios y la prestación de servicios en destinos costeros.
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En ambos estados ya operan numerosos complejos hoteleros, turísticos y comerciales que cuentan con participación de capital extranjero, por lo que una definición constitucional sobre este régimen de propiedad contribuiría a precisar las condiciones jurídicas bajo las cuales pueden desarrollarse estas inversiones.
El asunto llegará al Pleno mediante el Amparo Directo 37/2025, originado por una controversia inmobiliaria entre dos empresas en el municipio de Los Cabos, Baja California Sur.
RESTRICCIÓN A DEBATE
El artículo 27 constitucional establece que los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo de tierras y aguas dentro de una franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 kilómetros en las playas.
Esta prohibición, incorporada a la Constitución de 1917, constituye una de las principales restricciones históricas a la propiedad inmobiliaria extranjera en territorio mexicano.
Sin embargo, el proyecto del ministro Aguilar Ortiz propone interpretar sus alcances a partir de las razones históricas que llevaron a establecerla.
De acuerdo con la argumentación de la ponencia, la medida respondió fundamentalmente a preocupaciones de seguridad nacional y protección territorial, ante el riesgo de que el establecimiento de asentamientos extranjeros en costas y fronteras facilitara invasiones, procesos de colonización o la pérdida de territorio mexicano.
El proyecto sostiene que la finalidad del Constituyente no fue impedir toda participación extranjera en actividades económicas desarrolladas en esas regiones, sino proteger la integridad territorial frente a determinados mecanismos de ocupación y apropiación.
Bajo esta interpretación, las sociedades mexicanas constituidas con cláusula de admisión de extranjeros podrían adquirir directamente inmuebles ubicados dentro de las zonas restringidas, siempre que los destinen a actividades no residenciales.
La propuesta reconoce que la prohibición constitucional también alcanza a las sociedades mexicanas con participación extranjera, para evitar que la creación de empresas sea utilizada como mecanismo para eludir las restricciones nacionales.
No obstante, establece una diferencia entre la adquisición de propiedades destinadas a vivienda particular de extranjeros y aquellas utilizadas para actividades empresariales.
En el segundo supuesto, el proyecto considera constitucionalmente válido que las compañías mexicanas con capital extranjero puedan adquirir el dominio directo de los terrenos, conforme a la Ley de Inversión Extranjera.
Para ello, deben cumplir los requisitos previstos en la legislación, entre ellos incorporar el convenio constitucional correspondiente en sus estatutos y presentar el aviso respectivo ante la Secretaría de Relaciones Exteriores.
En cambio, para los inmuebles destinados a fines residenciales continuaría aplicándose el régimen restrictivo que contempla mecanismos como el fideicomiso, sin que ello implique reconocer a las personas extranjeras el dominio directo sobre las propiedades.
DERECHO DE PROPIEDAD
Otro de los argumentos centrales del proyecto se relaciona con el principio pro persona, establecido en el artículo primero constitucional.
La ponencia plantea que las restricciones al derecho de propiedad deben interpretarse de manera que se garantice la protección más amplia posible a las personas, sin desconocer los límites expresamente establecidos por la Constitución.
En ese sentido, considera que una interpretación que permita a las sociedades mexicanas con capital extranjero adquirir propiedades destinadas a actividades económicas no residenciales resulta compatible con la finalidad histórica de la restricción constitucional.
Si esta posición obtiene los votos necesarios, el Máximo Tribunal respaldaría el régimen que permite a esas empresas participar directamente en inversiones inmobiliarias dentro de las zonas costeras y fronterizas del país.
Esto no significaría eliminar la prohibición constitucional ni permitir que cualquier persona extranjera adquiera libremente terrenos frente al mar.
El criterio estaría limitado a las sociedades mexicanas constituidas conforme a la legislación nacional y a los inmuebles destinados a usos no residenciales, bajo los requisitos previstos en las normas aplicables.
IMPORTANCIA PARA QUINTANA ROO
La discusión de este lunes adquiere especial importancia para Quintana Roo, donde la actividad turística y los desarrollos inmobiliarios representan componentes fundamentales de la economía estatal.
Destinos como Cancún, Playa del Carmen, Tulum, Cozumel y la Riviera Maya concentran inversiones hoteleras, comerciales y de servicios que, por su ubicación geográfica, se encuentran dentro de la franja costera restringida por el artículo 27 constitucional.
En estas regiones operan numerosos establecimientos turísticos mediante sociedades mexicanas que cuentan con participación de inversionistas extranjeros.
Por ello, la interpretación que adopte la Suprema Corte podría contribuir a consolidar la certeza jurídica sobre las condiciones en que estas compañías pueden adquirir directamente terrenos destinados a actividades empresariales.
La decisión también sería relevante para Baja California Sur, particularmente para Los Cabos y La Paz, donde los complejos turísticos, las marinas, los desarrollos hoteleros y los servicios asociados a la actividad inmobiliaria forman parte de importantes proyectos de inversión.
El pronunciamiento no implicaría la creación de un derecho irrestricto para adquirir propiedades costeras, ni eximiría a las empresas de cumplir las disposiciones ambientales, urbanísticas, registrales o de uso de suelo.
En cambio, permitiría precisar la compatibilidad constitucional de un mecanismo legal que ya se utiliza en inversiones turísticas y comerciales desarrolladas mediante sociedades mexicanas con capital extranjero.
