- El Congreso de Quintana Roo aprobó una reforma a la Ley de Acciones Urbanísticas del Estado que permitiría autorizar viviendas sociales por debajo de los 45 metros cuadrados establecidos actualmente como superficie mínima.
FELIPE VILLA
CANCÚN, Q. ROO.- En contraste con el programa federal de vivienda impulsado por la presidenta Claudia Sheinbaum, cuyo estándar oficial contempla unidades de 60 metros cuadrados como parámetro de ‘vivienda digna’, el Congreso de Quintana Roo aprobó una reforma a la Ley de Acciones Urbanísticas del Estado que permitiría autorizar viviendas sociales por debajo de los 45 metros cuadrados establecidos actualmente como superficie mínima.
La modificación al artículo 23 de la ley estatal fue aprobada el pasado 13 de mayo por la XVIII Legislatura –con 18 votos a favor de las bancadas de Morena, Partido Verde Ecologista de México y Partido del Trabajo, y un voto en contra de Movimiento Ciudadano– y establece que los programas de desarrollo urbano podrán autorizar superficies menores a los rangos vigentes “respecto de las áreas edificables, no edificables y urbanizables”, siempre que las unidades habitacionales deriven de programas sociales de vivienda ejecutados por los gobiernos federal, estatal o municipal.
El texto aprobado no fija una nueva dimensión mínima específica y la referencia de 45 metros cuadrados contemplada en la legislación vigente y proveniente de legislaturas pasadas, queda sujeta a lo que determinen reglamentos y programas posteriores.
Según la exposición de motivos, la iniciativa persigue generar “instrumentos normativos flexibles” que permitan atender las necesidades de vivienda social sin eliminar estándares mínimos de habitabilidad.
Sin embargo, la reforma estatal contrasta con el gobierno federal que en su programa “Vivienda para el Bienestar”, presentado por la presidenta Claudia Sheinbaum, contempla la construcción de viviendas con superficies cercanas a los 60 metros cuadrados.
En distintas presentaciones públicas, el gobierno federal ha señalado que ese modelo busca diferenciarse de desarrollos de vivienda social construidos en décadas anteriores con dimensiones reducidas y ubicaciones periféricas.
Antecedentes de la “Ley Casitas”
La modificación aprobada este año se suma a cambios previos realizados en Quintana Roo desde 2018, cuando la XV Legislatura aprobó el Decreto 194, mediante el cual se redujeron dimensiones mínimas para vivienda de interés social.
Antes de esa reforma, la entonces Ley de Fraccionamientos contemplaba lotes para vivienda económica y popular con superficies de entre 110 y 199 metros cuadrados, frentes mínimos de 7.20 a 9 metros lineales y áreas libres equivalentes al 20 por ciento del terreno.
Tras la modificación de 2018, los lotes quedaron en rangos de 108 a 143 metros cuadrados, con frentes mínimos desde seis metros y áreas libres del 15 por ciento.
Aquella reforma generó cuestionamientos públicos de colegios de arquitectos, ingenieros y del Colegio de Biólogos de Quintana Roo, que señalaron posibles impactos urbanos y ambientales derivados de la densificación habitacional.
En 2021, la Suprema Corte de Justicia de la Nación resolvió parcialmente una acción de inconstitucionalidad relacionada con la norma, aunque el fallo se centró en invasión de atribuciones municipales y no en las dimensiones de las viviendas.
La nueva excepción
Con la reforma aprobada este mayo, el Congreso añadió un párrafo sexto al artículo 23 de la Ley de Acciones Urbanísticas. La disposición permite que los programas sociales de vivienda queden exceptuados de los rangos mínimos establecidos en la ley.
El argumentó de opositores es que la modificación podría abrir la puerta a viviendas de dimensiones reducidas sin parámetros técnicos definidos, ya que la ley aprobada no incorpora indicadores específicos sobre espacio mínimo habitable, densidad familiar o estándares de evaluación posteriores.
Tampoco define de manera precisa qué programas podrán ser considerados como “programas sociales de vivienda” para aplicar la excepción.
El contexto inmobiliario
La reforma ocurre en medio de un mercado inmobiliario con altos costos en Quintana Roo. Datos de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios difundidos en febrero de 2026 reportaron 531 proyectos activos en la entidad, con un inventario de 27 mil 800 viviendas y un valor promedio por unidad de 7.5 millones de pesos.
En ciudades como Cancún, Playa del Carmen y Tulum, reportes inmobiliarios del primer trimestre de 2026 ubicaron las rentas promedio de departamentos de dos recámaras entre 15 mil y más de 20 mil pesos mensuales.
Al mismo tiempo, el portal Data México, con información de la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo, reportó un salario promedio mensual de 8 mil 380 pesos en la entidad durante el primer trimestre de 2025.
La Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) estimó en diciembre pasado la construcción de 65 mil viviendas en Quintana Roo durante los próximos tres años.
De acuerdo con análisis del sector inmobiliario publicados este año, cerca de siete de cada diez viviendas nuevas construidas en Cancún corresponden al segmento social con valores inferiores a 1.2 millones de pesos.
